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Entenda o seguro fiança locatícia

Opção de garantia para o aluguel de imóveis

• O que é?

• Quais são as vantagens do seguro fiança locatícia?

• Quais são as garantias do seguro fiança locatícia?

• Quanto custa o seguro fiança locatícia?

• Quais são as condições para contratar o seguro fiança locatícia?

• Quais são os documentos que o candidato a locatário deve apresentar?

• Como o seguro fiança paga o aluguel atrasado?

• Quais são os riscos que o seguro fiança locatícia não garante?

 

O que é?

O seguro fiança locatícia é uma das opções que o proprietário pode exigir do inquilino como garantia do recebimento do aluguel. O uso deste tipo de seguro é previsto em lei e imprime agilidade na aprovação do candidato à locação, além de fornecer mais segurança para o locador (proprietário do imóvel).

É um serviço que pode ser contratado para aluguéis residenciais, comerciais e não residenciais (consultórios, escritórios, etc). O seguro fiança locatícia dispensa fiador e evita que você desfalque suas economias para reunir dinheiro equivalente a três aluguéis, supondo que seja necessário fazer depósito-caução.

Embora a Lei do Inquilinato (Lei 8.245, de 1991, com as alterações introduzidas pela Lei 12.112, de 2009 (LEI 8.245), permita o uso de caução em imóvel ou em dinheiro depositado em caderneta de poupança ou em título de capitalização ou em fundos de investimento, fiador e seguro fiança locatícia como garantias de recebimento do aluguel, na prática, a aceitação de qualquer uma dessas opções não é unânime, principalmente quando o mercado está aquecido.

Imobiliárias que administram imóveis em regiões mais procuradas, geralmente nos grandes centros urbanos, orientam cada vez os proprietários de imóveis a preferirem o seguro fiança em vez da caução.

Algumas imobiliárias, inclusive, já trabalham exclusivamente com essa modalidade de garantia de recebimento de aluguel. Isso acontece porque proprietários de imóveis estão cada vez mais resistentes a aceitar a caução, alegando que o depósito correspondente a três ou mais meses de aluguel é insuficiente para cobrir os prejuízos de eventual inadimplência do locatário.

A figura do fiador, por sua vez, é cada vez mais rara, sem falar no constrangimento a que o locador é exposto ao ter que pedir a alguém para garantir o seu aluguel, taxas de condomínio e impostos, caso ele não possa pagar.

Além disso, entre as exigências para aceitação de um fiador está a de que este possua mais de um imóvel residencial. Isso porque a penhora do único imóvel residencial do fiador é inconstitucional, segundo decisão do Supremo Tribunal Federal.

Não bastassem essas dificuldades para encontrar um fiador, o candidato a inquilino precisa apresentar uma pessoa que possui imóvel localizado no mesmo município em que ele vai alugar. A exigência é por causa dos custos operacionais e judiciais, caso o proprietário tenha que mover uma ação de despejo por falta de pagamento. 

Com o seguro fiança locatícia, a imobiliária transfere para a seguradora o trabalho e a responsabilidade pela aprovação da ficha do futuro inquilino.

Por essas razões, a opção pelo seguro fiança como garantia nos contratos de locação se tornou sinônimo de independência e tem crescido de forma expressiva. Entre 2005 e 2011, aumentou mais de 300%, ampliando sua participação de menos de 10% para algo em torno de 30% entre as demais modalidades de garantia do pagamento do aluguel.

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Quais são as vantagens do seguro fiança locatícia?

Este tipo de seguro dispensa fiador e evita que você desfalque suas economias para reunir dinheiro suficiente a três aluguéis, supondo que seja necessário fazer depósito-caução. As características do seguro fiança locatícia possibilitam ganhos para todas as partes envolvidas na locação de imóveis.

Vantagens para o inquilino

• Evita o constrangimento de buscar um fiador.

• Dá mais agilidade na aprovação do contrato.

• Evita o desembolso imediato da caução (três vezes o valor mensal do aluguel).

• O mercado já parcela o pagamento do seguro fiança, o que dilui seu custo ao longo de vários meses.

• Algumas seguradoras oferecem coberturas extras para o inquilino, como descontos em transportadoras para a mudança e serviços de assistência, por exemplo, pequenos reparos e limpeza de caixa d’água, entre outros.


Vantagens para o proprietário

• Mais rapidez no recebimento do aluguel do imóvel.

• Efetiva garantia da locação, com certeza do recebimento do aluguel e encargos, que pode se estender por todo o contrato, com renovações sucessivas do seguro durante o período da locação.

• Não corre o risco de aceitar fiadores “profissionais”, que se especializam nesta área, cobram taxas altas do inquilino, mas representam grande risco, por garantirem vários inquilinos ao mesmo tempo.

• Oferta de coberturas adicionais, que incluem danos físicos ao imóvel, multa por rescisão contratual e pintura completa do imóvel.


Vantagens para a imobiliária

• Dispensa a análise de cadastro, que passa a ser feita pela seguradora. Isto também elimina o risco que a imobiliária assume ao aprovar cadastro.

• Vários corretores de seguros especializados no ramo já executam o trabalho de atendimento ao eventual inquilino, preenchimento de ficha cadastral, coleta de documentos e envio à seguradora. A transferência desse trabalho para a seguradora elimina o custo correspondente que a imobiliária teria ao realiza-lo.

• A certeza do recebimento do aluguel garante a sua taxa de administração do imóvel.

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Quais são as garantias do seguro fiança locatícia?

A cobertura básica é o pagamento do aluguel e de multas para o proprietário do imóvel, na eventualidade de o inquilino atrasar ou não pagar. Também podem ser contratadas coberturas adicionais.

Entre as principais estão:

• condomínio,

• IPTU,

• água,

• gás canalizado,

• luz,

• danos ao imóvel,

• pintura interna e

• pintura externa multa por rescisão contratual.

Quem escolhe as coberturas é sempre o proprietário do imóvel.  É importante lembrar que pedir simplesmente todas as coberturas possíveis e imagináveis poderá encarecer o custo do seguro e dificultar o aluguel do imóvel.

O locatário, por sua vez, deve se informar sempre sobre as coberturas que o proprietário pretende contratar e negociá-las. Dependendo do seu perfil, ele pode argumentar que não é necessária garantia para a pintura interna, caso não tenha filhos pequenos, que adoram rabiscar as paredes.

Uma cobertura que pode ser dispensada é a de multas por rescisão contratual, quando o contrato de locação prevê a saída do inquilino antes do prazo, sem multa. Se as contas de luz e gás ficarem com o CPF do locatário, coberturas para esses riscos também não são necessárias. O bom senso de ambas as partes deve prevalecer na contratação do seguro.

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Quanto custa o seguro fiança locatícia?

A maior procura por esse serviço, que oferece mais flexibilidade na aceitação da proposta do candidato a locatário, aumentou a concorrência entre as seguradoras, promovendo queda do preço ao longo do tempo. A tendência é de crescimento do seguro fiança, com consequente redução de preço.

O custo do seguro fiança oscila entre uma a duas vezes e meia o valor do aluguel, dependendo da seguradora, das coberturas contratadas e do perfil do locatário Esse valor pode variar, principalmente, de acordo com a análise de crédito do candidato, feita pela seguradora.

A redução de preço e a agilidade fizeram com que o seguro fiança ficasse mais acessível e também mais conhecido, a ponto de muitos proprietários e administradoras só aceitarem alugar com esse tipo de garantia.

As seguradoras costumam parcelar o valor do seguro em quatro vezes, sendo que algumas aceitam dividir em 12 vezes. O seguro fiança pode ser contratado pelo prazo de um ano, ou pelo período previsto para a locação, podendo ser renovado, sem necessidade de nova avaliação cadastral.

Essa alternativa de garantia do pagamento do aluguel apresenta vantagens para ambas as partes. Enquanto é a maneira mais segura de o proprietário e as administradoras receberem em dia, o locatário evita o constrangimento de pedir para outras pessoas que sejam suas fiadoras, sendo que muitas vezes recebe um não como resposta.

Quem contrata o seguro é o locatário. Na hipótese de este enfrentar dificuldades financeiras, todos os aluguéis serão quitados pela seguradora. Geralmente, o seguro é pago junto com o aluguel.

Quando não é adotado esse procedimento, o locador e/ou a administradora precisam acompanhar o pagamento das parcelas do seguro, uma vez que poderá ser cancelado por inadimplência.

Na hipótese de o locatário deixar de pagar o seguro, o proprietário do imóvel corre o risco de não receber a cobertura, isto é, os aluguéis em atraso. A seguradora paga a indenização determinada na apólice, que deve ser lida e avaliada com atenção antes de a proposta ser assinada.

Quando o seguro fiança for pago independentemente do aluguel, o proprietário do imóvel deve solicitar ao locatário ou à administradora o comprovante do pagamento do seguro fiança. É uma atitude preventiva em caso de inadimplência do inquilino. Caso este não tenha dinheiro para pagar alguma parcela do seguro, o proprietário do imóvel deve arcar com a despesa para garantir a cobertura.

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Quais são as condições para contratar o seguro fiança locatícia? 

Cada seguradora tem critérios próprios de avaliação, mas como o seguro fiança envolve concessão de crédito, o cadastro do locatário e sua renda são fatores preponderantes.

Geralmente, se o nome do locatário constar em algum cadastro de inadimplentes a contratação fica mais difícil, podendo haver recusa ou prêmio mais caro, devido a esse agravante. O cadastro também verifica se há antecedentes criminais. Além disso, é comum a exigência de comprovação de renda três vezes superior ao valor do aluguel.

Caso a renda não seja suficiente, as seguradoras costumam aceitar a composição com até duas pessoas que venham a ocupar o imóvel, ou ainda com outra pessoa ou familiar que não vá morar ou dividir o imóvel com o locatário.

No caso de locações comerciais, além da empresa, e havendo sócios, estes poderão ser locatários solidários.

Pagamento do aluguel e encargos em dia pode significar descontos na renovação do seguro. As seguradoras, em geral, oferecem um tipo de bonificação para os bons pagadores.

A boa convivência com os locatários se traduz também em alguns mimos. A contratação da cobertura básica do aluguel mais outras garantias adicionais costumam ser acompanhadas da oferta de serviços gratuitos de, por exemplo, chaveiro, bombeiro, eletricista, gasista, vidraceiro, etc. Em alguns municípios, o inquilino pode ter descontos com empresas de mudança. 

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Quais são os documentos que o candidato a locatário deve apresentar?

A documentação varia de acordo com o perfil do locatário e a destinação do imóvel a ser alugado.

Pessoas físicas (idade mínima de 18 anos)

• CPF

• Carteira de identidade

• Se morar em residência alugada – os três últimos recibos de aluguel e cópia do contrato de locação ou telefone da imobiliária/locador ou uma declaração de que é pontual nos pagamentos e não deixou dívidas.

• Empregado com carteira assinada – último contracheque, ou os três últimos recibos de pagamento, se tiver remuneração variável.

• Cópia da Carteira Profissional (identificação, registro de trabalho e última atualização salarial).

• Se o candidato a locatário foi admitido há menos de seis meses, cópia do vínculo empregatício anterior.

• Autônomo – Imposto de Renda e extrato bancário dos três últimos meses.

• Profissional liberal – Imposto de Renda e extrato bancário dos três últimos meses.

• Microempresário – contrato social ou declaração de firma individual, Imposto de Renda na íntegra e extrato bancário dos três últimos meses.

• Aposentado ou pensionista – último contracheque, se for funcionário público, ou extrato trimestral do INSS ou outro fundo de pensão.

• Renda proveniente de aluguéis – documento de propriedade do imóvel (cópia do IPTU, escritura ou Registro Geral de Imóveis), contrato de locação e o último recibo de aluguel.

• Renda proveniente de pensão alimentícia – sentença judicial e recibos dos três últimos meses.

 

Empresas

• Locação não residencial para empresas em fase de constituição – comprovante de renda dos sócios e comprovantes do capital necessário para abertura do negócio (poupança, fundos de investimento ou outras aplicações).

• Contrato social e alterações.

• Ficha cadastral da empresa e dos sócios, acompanhada de seus documentos pessoais.

• Se o sócio majoritário for Pessoa Jurídica, a documentação exigida é: íntegra do IR dos sócios e faturamento mensal dos últimos 12 meses.

 
Empresa optante do lucro real ou instituições sem fins lucrativos

• Folha de protocolo da última declaração de Imposto de Renda da Pessoa Jurídica.

• Balanço dos dois últimos anos assinado pelo contador.

• Balancete acumulado se transcorridos mais de três meses do fechamento do último balanço, assinado pelo contador.

 
Empresa optante do Super Simples

• Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Jurídica na íntegra dos dois últimos anos.

• DAS do Super Simples quitadas dos últimos seis meses.

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Como o seguro fiança locatícia paga o aluguel atrasado?

São três os motivos que caracterizam o sinistro do seguro fiança locatícia:

• decretação de despejo,

• abandono do imóvel e

• entrega das chaves

 

O proprietário tem um prazo de 90 dias, a partir do primeiro aluguel em atraso, para ajuizar ação de despejo.

No entanto, as seguradoras pedem para serem avisadas imediatamente sobre o atraso de pagamento. A rapidez na comunicação dá velocidade na atuação das seguradoras para receber valores atrasados e para evitar que aumentem substancialmente.

Na hipótese de o locatário não pagar o aluguel, depois de um mês de pagamento atrasado, a seguradora assume o compromisso e o proprietário começa a receber regularmente. A cobertura é garantida independentemente do motivo do atraso.

O inadimplente, por sua vez, precisa fazer um acordo com a seguradora, caso queira continuar morando no local. Se não for possível, é movida uma ação de despejo.

O proprietário do imóvel precisa avisar a falta de pagamento à seguradora imediatamente depois do aluguel vencido e não pago. A seguradora faz o primeiro pagamento da cobertura em até 30 dias corridos, a contar da data da comunicação e da entrega da documentação necessária.

Os principais documentos a serem apresentados à seguradora costumam ser: cópia autenticada do contrato de locação, recibos e contas do condomínio e IPTU, além de outras, como luz, gás e água, caso essas coberturas adicionais também tenham sido contratadas.

A utilização de algumas coberturas adicionais, por exemplo, danos físicos e pinturas, só poderá ser avaliada depois da desocupação do imóvel.

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Quais são os riscos que o seguro fiança locatícia não garante?

São os chamados riscos excluídos, isto é, não há indenização para determinados danos ou prejuízos, conforme previsto no contrato.

Geralmente, os riscos não aceitos são:

• aluguéis ou encargos impugnados pelo locatário por estarem em desacordo com o contrato e/ou com a lei;

• locação para asilos; creches; sindicatos; estabelecimentos de saúde e de ensino; associações culturais, religiosas, desportivas, recreativas e religiosas, e habitações coletivas (locação de cômodos);

• imóveis pertencentes à União; estados, municípios e suas autarquias e fundações;

• deteriorações do imóvel pelo uso normal e desvalorização por qualquer motivo;

• incapacidade de pagamento do aluguel decorrente de:

• atos do poder público que atinjam o imóvel

• fenômenos da natureza e

• radiações ionizantes, contaminações nucleares, radiações, quando estes eventos adquirirem características de catástrofe;

• retenção do imóvel pelo locatário a título de reparação por benfeitorias por ele realizadas no imóvel;

• aluguel referente a vagas de estacionamento;

• aluguel referente a espaços para publicidade;

• aluguéis em apart-hotéis, hotéis residência e similares;

• locação para sócio, acionista ou parente dos proprietários da imobiliária e do proprietário; e

• locação decorrente de relação de emprego, sublocação, empréstimo e cessão do imóvel.

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