Comprando – Fiança locatícia


Quais são as condições para contratar o seguro de fiança locatícia?

Quem contrata o seguro é o proprietário do imóvel (locador / segurado). O inquilino representa o risco a ser garantido, cabendo a ele o pagamento do seguro. Cada seguradora tem critérios próprios de avaliação do risco. Em comum, todas levam em conta dois fatores: o cadastro do inquilino e a sua renda, porque o seguro de fiança locatícia envolve concessão de crédito. Se o nome do candidato a inquilino constar em algum cadastro de inadimplentes a contratação fica mais difícil, podendo haver recusa ou cobrança de prêmios mais caros. O cadastro também verifica se há antecedentes criminais.

Para pessoas físicas, em geral, a exigência de comprovação de renda é três vezes o valor do aluguel. Caso a renda não seja suficiente, as seguradoras costumam aceitar a composição com até mais duas pessoas que venham a ocupar o imóvel ou alguém da família que não vai morar ou dividir o imóvel com o inquilino.

No caso de locação comercial, um dos critérios da análise do cadastro é que o comprometimento com o aluguel não ultrapasse um determinado percentual do faturamento mensal. Esse percentual costuma ser de 5% para indústrias, 7% para empresas comerciais e 10% para as do setor de serviços. Quando o resultado é considerado insuficiente, algumas seguradoras costumam aceitar que os sócios, na pessoa física, sejam locatários solidários numa composição de renda mais faturamento.

A regulamentação do seguro de fiança locatícia proíbe a contratação de mais de uma apólice para o mesmo contrato de locação. Também determina que a vigência das coberturas seja correspondente ao prazo do contrato de aluguel.

 


A avaliação do cadastro tem custo? Quem paga?

Sim. O pagamento é feito pelo candidato a inquilino. O custo é diferenciado de acordo com a modalidade da locação, isto é, residencial, não residencial ou comercial.

 


Qual valor de indenização deve ser contratado para os prejuízos que o inquilino vier a causar ao proprietário do imóvel?

Cada cobertura tem um determinado limite máximo de indenização, fixado na apólice. Quando o proprietário do imóvel contrata o seguro para garantir o aluguel, os limites de indenização são definidos junto com a seguradora e a orientação do corretor de seguros.

Independentemente do valor dos prejuízos, a indenização não ultrapassará o limite máximo estabelecido na apólice. Além disso, cada indenização paga (básica e adicionais) será descontada do limite máximo contratado para a cobertura afetada. Se for do interesse do proprietário do imóvel, ele poderá alterar os limites de indenização durante o período de vigência da apólice, mediante um prêmio adicional e desde que a seguradora concorde.

 


Quanto custa o seguro fiança locatícia?

O custo oscila entre uma a três vezes o valor do aluguel, dependendo da seguradora, das coberturas contratadas e do perfil do inquilino. Esse valor pode variar, principalmente, de acordo com a análise de crédito do candidato, feita pela seguradora.

A maior procura por esse serviço aumentou a concorrência entre as seguradoras, promovendo queda do custo ao longo do tempo. A tendência é de crescimento do seguro de fiança locatícia, com consequente redução de preço.

 


Quais são as formas de pagamento?

As seguradoras costumam parcelar o valor do seguro em quatro vezes, sendo que algumas aceitam dividir em 12 vezes. O seguro de fiança locatícia pode ser contratado pelo prazo de um ano, ou pelo período previsto para a locação do imóvel, podendo ser renovado sem necessidade de nova avaliação cadastral.

Pagamento do aluguel e encargos em dia podem significar descontos na renovação do seguro. As seguradoras, em geral, oferecem bonificação para os bons pagadores, além de descontos em alguns serviços como em transportadoras para a mudança do inquilino.

Geralmente, o seguro é pago junto com o aluguel. Quando não é adotado esse procedimento, o locador e/ou a administradora precisam acompanhar o pagamento das parcelas do seguro, uma vez que as coberturas poderão ser canceladas por inadimplência.

Na hipótese de o inquilino deixar de pagar o seguro, o proprietário do imóvel corre o risco de não receber a indenização se ocorrer inadimplência do inquilino. No caso da cobertura básica, isso significa que o seguro não pagará aluguéis em atraso.

Quando o seguro de fiança locatícia for pago independentemente do aluguel, o proprietário do imóvel deve solicitar ao inquilino ou à administradora o comprovante do pagamento. É uma atitude preventiva no caso de o inquilino não pagar o aluguel e encargos. Se o locatário não tiver dinheiro para pagar alguma das parcelas do seguro, o proprietário do imóvel é recomendável que ele banque a despesa para garantir a cobertura.

 


Existe algum tipo de desconto?

Sim. O inquilino que paga todas as contas em dia ganha bônus por pontualidade. Caso a vigência da apólice seja de 12 meses, o bônus é concedido na renovação. Se a validade do seguro for superior a esse prazo, o direito ao bônus é reconhecido com o desconto no pagamento do prêmio para o próximo período de 12 meses.

 


Como é o processo de contratação?

Depois que escolher o imóvel, de ter sido aceito pelo proprietário e ter se informado sobre as condições da locação, o candidato a inquilino deve procurar saber se o locador e/ou a imobiliária já trabalham com um corretor de seguros especializado nesse ramo. Caso contrário, ele deve procurar um profissional de sua confiança, que opere com esse tipo de seguro.

A seguir, o processo de contratação do seguro começa com a análise do cadastro do candidato mediante a apresentação de alguns documentos que variam de acordo com o tipo de atividade que ele exerce e com a modalidade da locação (residencial, não residencial ou comercial). Antes de preencher o formulário de cadastro, o candidato a inquilino deve se informar sobre as coberturas escolhidas pelo proprietário do imóvel.

 


Quais são os documentos que o candidato a locatário deve apresentar?

A documentação solicitada varia de acordo com o perfil do inquilino e a destinação do imóvel a ser alugado.

Pessoas físicas (idade mínima de 18 anos)

  • CPF
  • Carteira de identidade
  • Se morar em residência alugada – os três últimos recibos de aluguel e cópia do contrato de locação ou telefone da imobiliária/locador ou uma declaração de que é pontual nos pagamentos e não deixou dívidas.
  • Empregado com carteira assinada – último contracheque ou os três últimos recibos de pagamento, se tiver remuneração variável.
  • Cópia da Carteira Profissional (identificação, registro de trabalho e última atualização salarial).
  • Se o candidato a inquilino tiver sido admitido há menos de seis meses, cópia do vínculo empregatício anterior.
  • Autônomo – Imposto de Renda e extrato bancário dos três últimos meses.
  • Profissional liberal – Imposto de Renda e extrato bancário dos três últimos meses.
  • Microempresário – contrato social ou declaração de firma individual, Imposto de Renda na íntegra e extrato bancário dos três últimos meses.
  • Aposentado ou pensionista – último contracheque, se for funcionário público, ou extrato trimestral do INSS ou de outro fundo de pensão.
  • Renda proveniente de aluguéis – documento de propriedade do imóvel (cópia do IPTU, escritura ou Registro Geral de Imóveis), contrato de locação e o último recibo de aluguel
  • . Renda proveniente de pensão alimentícia – sentença judicial e recibos dos três últimos meses.

Empresas

  • Locação não residencial para empresas em fase de constituição – comprovante de renda dos sócios e comprovantes do capital necessário para abertura do negócio (poupança, fundos de investimento ou outras aplicações).
  • Contrato social e alterações.
  • Ficha cadastral da empresa e dos sócios, acompanhada de seus documentos pessoais.
  • Se o sócio majoritário for Pessoa Jurídica, a documentação exigida é: íntegra do IR dos sócios e faturamento mensal dos últimos 12 meses.

Empresas optantes do lucro real ou instituições sem fins lucrativos

  • Folha de protocolo da última declaração de Imposto de Renda de Pessoa Jurídica.
  • Balanço dos dois últimos anos assinado pelo contador.
  • Balancete acumulado se transcorridos mais de três meses do fechamento do último balanço, assinado pelo contador.

Empresas optantes do Supersimples

  • Declaração de Imposto de Renda de Pessoa Jurídica na íntegra dos dois últimos anos.
  • DAS do Supersimples quitadas dos últimos seis meses.