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Quais são as condições para contratar o seguro de fiança locatícia?

Quem contrata o seguro é o proprietário do imóvel (locador / segurado). O inquilino representa o risco a ser garantido, cabendo a ele o pagamento do seguro. Cada seguradora tem critérios próprios de avaliação do risco. Em comum, todas levam em conta dois fatores: o cadastro do inquilino e a sua renda, porque o seguro de fiança locatícia envolve concessão de crédito. Se o nome do candidato a inquilino constar em algum cadastro de inadimplentes a contratação fica mais difícil, podendo haver recusa ou cobrança de prêmios mais caros. O cadastro também verifica se há antecedentes criminais.

Para pessoas físicas, em geral, a exigência de comprovação de renda é três vezes o valor do aluguel. Caso a renda não seja suficiente, as seguradoras costumam aceitar a composição com até mais duas pessoas que venham a ocupar o imóvel ou alguém da família que não vai morar ou dividir o imóvel com o inquilino.

No caso de locação comercial, um dos critérios da análise do cadastro é que o comprometimento com o aluguel não ultrapasse um determinado percentual do faturamento mensal. Esse percentual costuma ser de 5% para indústrias, 7% para empresas comerciais e 10% para as do setor de serviços. Quando o resultado é considerado insuficiente, algumas seguradoras costumam aceitar que os sócios, na pessoa física, sejam locatários solidários numa composição de renda mais faturamento.

A regulamentação do seguro de fiança locatícia proíbe a contratação de mais de uma apólice para o mesmo contrato de locação. Também determina que a vigência das coberturas seja correspondente ao prazo do contrato de aluguel.

A avaliação do cadastro tem custo? Quem paga?

Sim. O pagamento é feito pelo candidato a inquilino. O custo é diferenciado de acordo com a modalidade da locação, isto é, residencial, não residencial ou comercial.

Qual valor de indenização deve ser contratado para os prejuízos que o inquilino vier a causar ao proprietário do imóvel?

Cada cobertura tem um determinado limite máximo de indenização, fixado na apólice. Quando o proprietário do imóvel contrata o seguro para garantir o aluguel, os limites de indenização são definidos junto com a seguradora e a orientação do corretor de seguros.

Independentemente do valor dos prejuízos, a indenização não ultrapassará o limite máximo estabelecido na apólice. Além disso, cada indenização paga (básica e adicionais) será descontada do limite máximo contratado para a cobertura afetada. Se for do interesse do proprietário do imóvel, ele poderá alterar os limites de indenização durante o período de vigência da apólice, mediante um prêmio adicional e desde que a seguradora concorde.

Quanto custa o seguro fiança locatícia?

O custo oscila entre uma a três vezes o valor do aluguel, dependendo da seguradora, das coberturas contratadas e do perfil do inquilino. Esse valor pode variar, principalmente, de acordo com a análise de crédito do candidato, feita pela seguradora.

A maior procura por esse serviço aumentou a concorrência entre as seguradoras, promovendo queda do custo ao longo do tempo. A tendência é de crescimento do seguro de fiança locatícia, com consequente redução de preço.

Quais são as formas de pagamento?

As seguradoras costumam parcelar o valor do seguro em quatro vezes, sendo que algumas aceitam dividir em 12 vezes. O seguro de fiança locatícia pode ser contratado pelo prazo de um ano, ou pelo período previsto para a locação do imóvel, podendo ser renovado sem necessidade de nova avaliação cadastral.

Pagamento do aluguel e encargos em dia podem significar descontos na renovação do seguro. As seguradoras, em geral, oferecem bonificação para os bons pagadores, além de descontos em alguns serviços como em transportadoras para a mudança do inquilino.

Geralmente, o seguro é pago junto com o aluguel. Quando não é adotado esse procedimento, o locador e/ou a administradora precisam acompanhar o pagamento das parcelas do seguro, uma vez que as coberturas poderão ser canceladas por inadimplência.

Na hipótese de o inquilino deixar de pagar o seguro, o proprietário do imóvel corre o risco de não receber a indenização se ocorrer inadimplência do inquilino. No caso da cobertura básica, isso significa que o seguro não pagará aluguéis em atraso.

Quando o seguro de fiança locatícia for pago independentemente do aluguel, o proprietário do imóvel deve solicitar ao inquilino ou à administradora o comprovante do pagamento. É uma atitude preventiva no caso de o inquilino não pagar o aluguel e encargos. Se o locatário não tiver dinheiro para pagar alguma das parcelas do seguro, o proprietário do imóvel é recomendável que ele banque a despesa para garantir a cobertura.

Existe algum tipo de desconto?

Sim. O inquilino que paga todas as contas em dia ganha bônus por pontualidade. Caso a vigência da apólice seja de 12 meses, o bônus é concedido na renovação. Se a validade do seguro for superior a esse prazo, o direito ao bônus é reconhecido com o desconto no pagamento do prêmio para o próximo período de 12 meses.

Como é o processo de contratação?

Depois que escolher o imóvel, de ter sido aceito pelo proprietário e ter se informado sobre as condições da locação, o candidato a inquilino deve procurar saber se o locador e/ou a imobiliária já trabalham com um corretor de seguros especializado nesse ramo. Caso contrário, ele deve procurar um profissional de sua confiança, que opere com esse tipo de seguro.

A seguir, o processo de contratação do seguro começa com a análise do cadastro do candidato mediante a apresentação de alguns documentos que variam de acordo com o tipo de atividade que ele exerce e com a modalidade da locação (residencial, não residencial ou comercial). Antes de preencher o formulário de cadastro, o candidato a inquilino deve se informar sobre as coberturas escolhidas pelo proprietário do imóvel.

Quais são os documentos que o candidato a locatário deve apresentar?

A documentação solicitada varia de acordo com o perfil do inquilino e a destinação do imóvel a ser alugado.

Pessoas físicas (idade mínima de 18 anos)

CPF
Carteira de identidade
Se morar em residência alugada – os três últimos recibos de aluguel e cópia do contrato de locação ou telefone da imobiliária/locador ou uma declaração de que é pontual nos pagamentos e não deixou dívidas.
Empregado com carteira assinada – último contracheque ou os três últimos recibos de pagamento, se tiver remuneração variável.
Cópia da Carteira Profissional (identificação, registro de trabalho e última atualização salarial).
Se o candidato a inquilino tiver sido admitido há menos de seis meses, cópia do vínculo empregatício anterior.
Autônomo – Imposto de Renda e extrato bancário dos três últimos meses.
Profissional liberal – Imposto de Renda e extrato bancário dos três últimos meses.
Microempresário – contrato social ou declaração de firma individual, Imposto de Renda na íntegra e extrato bancário dos três últimos meses.
Aposentado ou pensionista – último contracheque, se for funcionário público, ou extrato trimestral do INSS ou de outro fundo de pensão.
Renda proveniente de aluguéis – documento de propriedade do imóvel (cópia do IPTU, escritura ou Registro Geral de Imóveis), contrato de locação e o último recibo de aluguel
. Renda proveniente de pensão alimentícia – sentença judicial e recibos dos três últimos meses.

Empresas

Locação não residencial para empresas em fase de constituição – comprovante de renda dos sócios e comprovantes do capital necessário para abertura do negócio (poupança, fundos de investimento ou outras aplicações).
Contrato social e alterações.
Ficha cadastral da empresa e dos sócios, acompanhada de seus documentos pessoais.
Se o sócio majoritário for Pessoa Jurídica, a documentação exigida é: íntegra do IR dos sócios e faturamento mensal dos últimos 12 meses.

Empresas optantes do lucro real ou instituições sem fins lucrativos

Folha de protocolo da última declaração de Imposto de Renda de Pessoa Jurídica.
Balanço dos dois últimos anos assinado pelo contador.
Balancete acumulado se transcorridos mais de três meses do fechamento do último balanço, assinado pelo contador.

Empresas optantes do Supersimples

Declaração de Imposto de Renda de Pessoa Jurídica na íntegra dos dois últimos anos.
DAS do Supersimples quitadas dos últimos seis meses.